Обсуждение

У вас в самом начале проскочила неточность:"Но в случае крупных объектов наиболее понятный и разработанный механизм -- это общедоступный Реестр, в котором фиксируются права." Как же это общедоступный? Может быть в этом есть доля решения - ведь реестр ценных бумаг "общедоступен" только в очень ограниченном смысле. Вот вам биржа квартир + центральный депозитарий. Узнать ваша квартира или нет можно только заключив договор купли-продажи и депонировав требуемую по договору сумму. Откровенно говоря не вижу принципиального различия с рынком ценных бумаг. Может конечно плохо смотрю :).

К вопросу о прайваси: основным свойством реестра должен быть ответ да/нет на вопрос "принадлежит ли объект X субъекту Y". Можно попытаться построить систему с нулевым разглашением, при которой реестр будет выдавать контрагенту Y (с согласия Y) правильный ответ на этот вопрос, не зная его.

>>>Можно ли организовать рынок недвижимости без централизованной Системы учета (реестра)?>>> вопрос лишь в том, что должно быть аналогом АО для реестродержателя: что, собственно, объединяет владельцев недвижимости? По умолчанию - "одно здание" для квартир, административные границы поселка - в случае коттеджного строительства. В случае с нежилыми строениями все сложнее. По большому счету, тут может идти речь о соединении системы частных регистров с минимальным уровнем самоуправления: территориальное самоуправление объявляет тендер на ведение реестра собственности, бизнес лицензируется и регулируется как со стороны СРО реестродержателей, так и со стороны контролирующего органа (какого уровня - неясно). Кстати, думаю, что реестродержатели для АО вполне были бы рады расширению своего бизнеса в эту сторону. Кстати, надо проконсультироваться у юзера СоМ, рад бы он был такому бизнесу или нет. Ценность регистрации прав собственности "на предъявителя" непонятна. Конечно, идеальное privacy, но слишком уж рисковано. Впрочем, не вижу причин, по которым в качестве альтернативы частной регистрации кто угодно, хотя бы и государство, не выдавало бы единоразово желающему "свидетельство права на квартиру" на предъявителя. Кстати, будучи срочными, такие свидетельства могли бы использоваться для частных сделок с квартирами. То есть, желающий анонимно продать квартиру менял бы свою запись в реестре на сертификат на предъявителя, а в течение уговоренного срока реестродержатель был бы обязан зарегистрировать в реестре предъявителя "тамги" без вопросов о том, где он ее взял или направить "открепление" в указанный предъявителем орган регистрации. Буде "тамга" не будет предъявлена в течение оговоренного срока, она аннулируется, запись о последнем владельце восстанавливается. Только будет ли эта схема пользоваться спросом, если регистратору будет вменено ненарушение privacy иначе, как в законном порядке? Это сейчас выход государства из регистрационного бизнеса невозможен по определению, а частный регистратор вполне может лишиться лицензии на предсказуемый бизнес с легко определимой доходностью. Оно ему надо? В конечном счете, ведь сейчас двойные реестры и хищение акций через регистратора - вещь почти не случающаяся. Почему в случае с квартирами будет иначе? У АО можно украсть суммы, на порядок превышающие стоимость квартиры, а ничего. В конце концов, ответственность регистратора вполне можно страховать. А сейчас ошибка "госрегистратора" принципиально не страхуется: кто ж будет страховать риски безответственной структуры?

Смотрел как-то передачу про восточный базар. Мужик продавал барана. Когда покупатель и продавец договорились, сделку регистрировал нотариус, коих на рынке было достаточно много. Вот.

Да, можно организовать. Собственно, так рынок недвижимости и функционировал веками - имелись документы, призывались свидетели, если нет согласия - судились.

Не так всё сложно. В публичной компании реестр публичен. Посмотрите раскрытие у американцев в EDGAR. Или вот полюбуйтесь http://www.livejournal.com/users/toshick/223710.html?thread=1177054

Собственно, в Штатах, например, присутствуют и государственное регулирование, и рыночное. Они причудливо переплетены, но видно, как рыночного было бы вполне достаточно. Я это прошел своим опытом, покупая недвижимость. В частности, узнал о существовании специальной страховки - называется title insurance. Она покрывает риск ошибки в проверке принадлежности недвижимости. Мало ли что бывает - клерк ошибся, опечатка, то да се. Если появляется вдруг кто-то и предъявляет права на дом - страховка покрывает ущерб. Эта страховка - обязательное условие со стороны банка, финансирующего ипотеку. Насколько она обязательна по закону вообще - не знаю. Легко представить себе систему, при которой госрегулирования (и обязательных реестров) нет, а все вырастает из таких страховок. Если я тебе верю, то могу купить у тебя дом, не покупая страховки и сэкономив на страховой премии. Не доверяю - страхуюсь. Далее, у страховой компании возникает устойчивый интерес в минимизации своих рисков. Соответственно, они устанавливают разные премии на дома, зарегистрированные в регистрах, незарегистрированные и т.д. Далее - спрос на регистры. В общем, понятно.

- визгу много, шерсти мало (с) не моё - прибыльность такого рода бизнеса ? сложно так с ходу оценить - дык ведь рег.палата вроде существует (там правда реестр сделок ведут, а не прав ...) ? - хотя, в принципе - возможно и даже интересно. в силу известного нациоанального авантюризма встремился бы ;) сейчас двойные реестры и хищение акций через регистратора - вещь почти не случающаяся хе-хе, ещё как случающаяся. а случай с умыкновением акций газпрома из регистратора в депозитарий, а оттуда на физ.лиц ? а нижегородский масложиркомбинат ? а тот же галоген ? ээээ батенька ... ФКЦБ идёт по пути укрупнения (читай - разбухания) и монополизации учётной системы - им так проще, а стархование ответственности есть, но, по сути, формальное. Вот если б в консерватории подправить ... ;) ps Тема безусловно чрезвычайно интересна.

Кадастр национального масштаба является очевидным примером "общего блага" - он снижает издержки для многих, но никто его не создаст частным порядком. Вопрос, однако, в том, насколько это на самом деле благо. Типичная для "старого режима" ситуация это существование локальных систем удостоверения прав - нотариальные или адвокатские конторы вели досье сами, и нужно было только найти уважаемого адвоката или нотариуса, и заплатить ему цену проверки. Страховые компании нужны тогда, когда бизнес становится уже нелокальным. Честно говоря, я с сомнением отношусь к страховым компаниям как альтернативе государству: если государство есть, они скорее всего пролоббируют создание национального кадастра. Если государства нет, то страховые компании его создадут: первый же случай возмещения ущерба по неисполнению контракта, страховщик приходит к "виновной" стороне с регрессом и изымает его собственность. Собственно, все, дьявол уже с нами, остальное технические подробности. Единственный способ не создавать государственные системы учета - это иметь минималистское государство, которому запрещено их создание, и общество понимает, почему запрещено. В такой ситуации возникнет сетевая инфраструктура (Толе, вероятно, любезная ;-): будут существовать локальные системы удостоверения прав, страховщики будут к ним обращаться при проверках, и, естественно, хранить информацию у себя. Нелокальный клиент будет обращаться к страховщику, известному работой в даном регионе, и получать сначала обзорную справку (недорого), потом проверку прав и страховку (дорого из-за участия локальных адвокатов).

Особых сложностей с точки зрения ПО - не вижу. Вполне достаточно добавить еще одну таблицу и учитывать квартиры как акции с серией/номером (т.е. уникальным адресом). В качестве АО логично было бы рассматривать административное образование (город, поселок). Насчет интересности - зависит от того за что будем отвечать. Если просто проверять паспортные данные продавца/покупателя - то интересно, если чистоту сделки и все остальное - значительно менее. Возможны административные трудности - не везде есть свои регистраторы (в Курганской области нет вообще, на юге Тюменской остался один и у того трения с ФКЦБ), а отдавать подобное на сторону - не всякий решится. Отдельный вопрос - а оно нам надо? Куда проще к уже имеющемуся в БТИ паспорту на каждую квартиру добавить красивый бланк со степенями защиты и достаточным местом для передаточных записей а-ля вексель. Записи визируются нотариусом или гос.органом. Для сохранения в тайне истории квартиры можно записи кроме последней гасить "красителем черного цвета". Для доказательства владения квартирой демонстрируешь нотариально заверенную копию (аналог выписки из реестра).

Почему это никто не создаст кадастр частным порядком??? Чем кадастр принципиально отличается от регистрации акций - а ведь этот бизнес создавался и существует вполне частным образом? Собственно, приватизация населенных пунктов автоматически порождает приватизацию кадастров, которые вовсе не обязаны быть "общенациональными" - достаточно "поселковых". При этом я легко могу вообразить ситуацию, когда некто НЕ хочет заносить свой дом в кадастр. Бывают же в США такие люди, которые ради своей privacy не заводят банковских счетов, кредитных карточек и т.д. - то есть не подписывают никаких disclosure waivers. И ничего, живут потихоньку. Просто это будет вопрос выбора - продать дом такому человеку будет сложнее и убыточнее. Вполне реальна и ситуация, когда страховые компании фактически создадут общенациональный кадастр, объединив и пролинковав все "признаваемые" ими кадастры, и требуя повышенной премии, если дом не входит в этот объединенный кадастр. Таких объединенных проверочных систем в США немало, включая базу кредитных историй и т.д. С другой стороны, множество даже государственных систем учета в США формально не объединены, а локализованы по штатам и городам - что, опять-таки, не мешает жизни.

Прелесть кадастра в том, что он полный. Т.е. желающий может быстро узнать о принадлежности и обременениях объекта, сравнить с другими объектами и т.п. Кадастр это нечто большее, чем просто регистрация прав - мы же не называем описанного нотариуса держателем кадастра ? Поскольку недвижимость ни в одной приличной стране уже не находится в одних руках, аналогии с акциями нет, поскольку нет единого эмитента (кроме Господа Бога, конечно ;-). Поскольку страховшики, риэлторы и прочие знатоки недвижимости конкурируют между собой, им нет никакого резона создавать общую базу данных или ее унифицировать, т.к. очевидно, что тот, кто будет ей только пользоваться, но не пополнять, получит преймущество. Насколько я понимаю, единые кредитные бюро тоже создаются только по инициативе сверху, а сами банки-страховщики максимум обмениваются кредитными историями по запросу и списками неблагонадежных. Я даже не исключаю, что крупные страховщики будут незадорого помогать мелким проводить проверку с помощью своих баз данных: от этого сильно выигрывает их репутация, и высока вероятность, что в следующий раз придут уже к ним. В общем, нет сомнения, что рынок обеспечит и фиксацию прав, и учет, и проверку, и даже по большей части разрешение конфликтов - но кадастром это не будет. "Поселковый кадастр" может существовать, но обрати внимание на то, что ты сказал "поселковый". Т.е. не частный, а муниципальный или коммунальный, т.е. общественный-государственный. Даже если его ведет уполномоченный вечем частный нотариус ...

Не понимаю, в чем прелесть "полноты" кадастра. Если вдруг окажется, что деревня Гадюкино Красноярского края в кадастр не включена, ценность кадастра Москвы и Московской области от этого не изменится. Если же ДЕЙСТВИТЕЛЬНО имеется некая специальная ценность в единстве кадастра по сравнению с конкурентными кадастрами, то кто-нибудь их скупит и реализует выгоду. Для меня кадастр это именно описание прав - а в области недвижимости права обязательно включают в себя физическое описание собственности и т.д. Я вовсе не утверждал, что страховщики создадут свою базу данных, хотя и это исключать нельзя. Они создадут нечто другое - а именно, спрос на такие базы данных.

Боря, я писал таки про "национальный" кадастр ;-). Рассуждение "если есть ценность, то это сделают" в таком виде просто неверно. Сделают, если предполагаемый выигрыш превысит предполагаемые затраты. Создание кадастра - штука очень дорогая, и даже в случае локального я вижу только один способ создания: если жители скинутся в той или иной форме на инвентаризацию и создадут его чтобы к ним шли инвесторы. По-моему, это значит, что он будет не частным. Система учета, образующаяся естественным образом, будет включать данные (кроме самых общих географических - в случае недвижимости учет данных о истории прав на объект сложнее и дороже обеспечить, чем физических характеристик) только по тем объектам, которые уже предлагались к продаже.

Я в своей профессиональной практике неоднократно имел дело с разными реестрами и кадастрами. Реестр и кадастр тем и отличаются от просто "базы данных", что они полны. А полнота -- это совершенно особое свойство, существенно отличающее по потребительским качествам "просто список" от Его Величества Реестра. Ежели я заранее не знаю, что точно найду потребный объект в каком-то списке, я имею намного меньший стимул вообще обращаться к такому списку. Системы учета не могут быть неполными. А страхование -- да, любой депозитарий страхует свой несчастный компьютер на сумму, сравнимую со стоимостью хранимых активов...

Я не понимаю, что такое "национальный" кадастр и в чем его ценность. Вот в Европе общеевропейского кадастра, надо понимать, нет, но немец вполне может купить недвижимость в Бельгии, а бельгиец в Испании. Если выигрыш от кадастра не окупает издержек на его создание, то государственное такое создание будет именно что растратой ресурсов. Если окупает - будет создан частным путем. Тем более, что в реальности, конечно, речь не идет о создании такого кадастра с нуля, как будто все предыдущие накопления информации, в том числе государственные, испаряются. Наконец, повторю еще раз. Кадастр нужен не сам по себе, а для облегчения сделок с недвижимостью. Если некая недвижимость не предполагается к продаже, то и вносить ее в кадастр бессмысленно. Если предполагается - собственник будет взвешивать издержки внесения (в том числе частичную потерю своей privacy) против облегчения продажи.

Кадастр нужен не для того, чтобы купить. Кадастр нужен для того, чтобы снизить издержки на принятие решения. Чтобы купить, учет прав НЕ НУЖЕН ВООБЩЕ. Достаточно подписать договор правильным образом и в случае чего пойти в суд. Толя со мной согласен, обрати внимание - http://www.livejournal.com/users/ailev/80252.html?thread=395388#t395388 > Если выигрыш от кадастра не окупает издержек на его создание, то государственное такое создание будет именно что растратой ресурсов. Если окупает - будет создан частным путем. Тем более, что в реальности, конечно, речь не идет о создании такого кадастра с нуля, как будто все предыдущие накопления информации, в том числе государственные, испаряются. Тут все таки интереснее. Можно представить себе такое распределение выгод от создания кадастра, что выгодоприобретатели никогда не договорятся между собой. В этом случае мы, вообще говоря, не можем с уверенностью сказать - было создание кадастра растратой ресурсов, или нет. В конце концов, и частные компании иногда ошибаются, и государство иногда попадает в точку. Случайно. ;-) Не можем сказать хотя бы потому, что приспособившиеся фирмы, создавшие свою базу данных, от создания кадастра ПРОИГРАЮТ, т.к. потеряют конкурентное преймущество. Мы не напрасно постоянно скатываемся на локальные системы учета - они показывают одно общее свойство: кадастр чаще всего создается в расчете на ВНЕШНЕГО потребителя информации. Жителям коммуны эти затраты не нужны, они и так знают, где чье. А вот когда приходит инвестор, его есть смысл подманить таким способом. Соответственно, и национальный кадастр или система кадастров - помощь для ВНЕШНИХ покупателей, не обитателей поселка, в котором они хотят что-то купить. Совершенно не обязательно, чтобы это была единая система, я же хочу показать, что единая система может быть создана только государством - и нигде не писал, что ее надо создавать.

Нет, не так. Кадастр - это не список объектов недвижимости, а набор информации об этих объектах (описание, история передачи из рук в руки, сервитуты, залоги и т.д.) Полнота кадастра - не в том, чтобы там был каждый сарай, а в том, чтобы на каждый ВКЛЮЧЕННЫЙ сарай была полная картина.

Кадастр нужен не для того, чтобы купить. Кадастр нужен для того, чтобы снизить издержки на принятие решения. Чтобы купить, учет прав НЕ НУЖЕН ВООБЩЕ. Достаточно подписать договор правильным образом и в случае чего пойти в суд. Так я ровно это и писал - посмотри выше. Кадастр снижает издержки. Если его создание требует затрат, превышающих снижение издержек, то он не нужен. Если не превышающих - будет создан частной инициативой. Вероятнее всего, кадастр будет создаваться не самими непосредственными выгодоприобретателями (скажем, страховыми компаниями), а независимым предпринимателем, который будет продавать услуги по верификации данных. Твое противопоставление жителей поселка (которым кадастр, де, не нужен) жителям-приезжим - не верно. Жители поселка могут не знать о том, что сосед свой дом заложил под кредит. В современных поселениях жители вообще мало что друг о друге знают, кроме внешне-наблюдаемых фактов...

> Вероятнее всего, кадастр будет создаваться не самими непосредственными выгодоприобретателями (скажем, страховыми компаниями), а независимым предпринимателем, который будет продавать услуги по верификации данных. Это практически невероятно по причине указанной структуры издержек-выгод, и, пожалуй, я не могу припомнить ни одного такого случая. Крупные клиринговые системы, например, создавались как объединения участников рынка. Контрпример - компания, где директорствует Малхаз (som). Он утверждает, что его регистратор был создан как независимый несколькими заинтересованными эмитентами, которым ценен именно как независимый (и, кстати, немаленький - место 20е, по-моему). Но это очень большая редкость, кроме того, на рынке недвижимости обладание досье дает несравнимо большие конкурентные преймущества. > Твое противопоставление жителей поселка (которым кадастр, де, не нужен) жителям-приезжим - не верно. Жители поселка могут не знать о том, что сосед свой дом заложил под кредит. В современных поселениях жители вообще мало что друг о друге знают, кроме внешне-наблюдаемых фактов... Обрати внимание - кадастр здесь поможет только в том случае, если регистрация есть необходимый элемент создания прав. По определению российского кодекса (насколько я понимаю, это типично для романо-германского права), недвижимость вообще есть имущество, владение которым требует госрегистрации, в частности, самолеты и космические объекты ;-). Если же регистрация залога в кадастре не обязательна, то он тебе ничем и не поможет, все равно придется принимать меры к поиску возможных обременений, что несколько упрощается тем, что разумный залогодержатель заинтересован в том, чтобы все об этом знали. Например, он может наложить на вещь клейма. А кто может сделать регистрацию сделок в кадастре обязательной, да еще и енфорсить это произвольное ограничение, ты, конечно, знаешь. Пришел в голову еще один показательный пример. Рассмотрим типичный туристический остров (Кипр, Крит, Санторини, Мальта, Бали, Пальма-де-Майорка ...). На нем рентные агентства выдают машины туристам. При выезде пограничники в аэропорту проверяют, не зарегистрировано ли на туриста несданной машины (этого можно избежать, тихо уехав морем и через другую границу, но это большая редкость). Такая услуга выгодна всем: для агентств она снижает риск, для туристов снижает цены благодаря этому, для страховшиков создает дополнительный спрос на страхование ответственности. Однако частный бизнес оказывать себе такую услугу не может - исторически подобные проблемы всегда решались созданием общественной полиции. Причина этого в том, что для компании невыгодно держать свою собственную службу контроля, поэтому несколько компаний их объединят. Если они их объединят, возникнет ситуация, когда клиент мелкой компании не знает, входит его компания в объединение, или нет. Он будет предполагать, что входит, поэтому мелкая компания будет тоже пользоваться выгодами, ничего не вкладывая. Это приведет к тому, что крупные компании заставят мелкие платить за услугу. Вот и все, вот и налог у нас появился. В итоге кто расплачивается ? Все жители острова, причем не только покрытием прямых расходов, но и всеми неприятностями, связанными с существованием государства с его правителями и политиками.